私包阳台屡劝不改，小区物业怒告业主！
位于杭州艮北新城的汇港城小区，
自从2019年12月一期交付以来，
关于“包阳台”的话题和纠葛就一直没断过。
去年9月，小区物业在与私包阳台的业主多次沟通无果后，请了“蜘蛛人”上门进行拆除，没想到，业主竟然把“蜘蛛人”的安全绳给剪断了。
今年3月，该小区内贴出了一纸通告，通告中称，小区物业已经向法院起诉这些私包阳台的业主，目前江干区法院已经立案。
目前有十多户业主私包阳台
物业：起诉实属无奈之举
该红盘位于七堡地铁站附近，隔壁就是杨柳郡。小区定位较高端，无论园区环境还是外立面，在艮北板块都非常出挑，甚至有“艮北第一外立面”之称。
不过在小区靠近大门口的一幢楼，一眼就能看到有5、6户业主私包了阳台，看上去很是扎眼。
小区业主金先生是三期业主，“当初选择在这里买房，高颜值外立面是很大的加分项。”不过，已交付的一期个别住户私包阳台，让小区原本整洁美观的外立面大打折扣，这一点让他如鲠在喉，“明明这些业主交付时都签过业主公约，承诺不私包阳台，现在出尔反尔，毫无契约精神。”
该小区物业负责人袁经理表示，之所以起诉个别业主私包阳台，也是无奈之举。
他拿出一份该小区的《临时管理公约》，公约第十五条第9点明确规定，“小区是高端改善型项目，为保证项目品质，不允许业主封闭阳台或露台。”袁经理表示，在业主《临时管理公约》中明确规定不得私包阳台的楼盘，因为确实想努力把这个小区打造成高品质标杆楼盘。另外业主私包阳台，若材料存在质量问题，对小区的安全也是很大的隐患。
去年小区发生了剪“蜘蛛人”安全绳事件后，物业与地产同时发表声明，并向私包阳台的业主发了律师函，有一些业主之后拆除了封包的阳台，但仍有个别业主置若罔闻。“目前还有十来户业主未拆除私包的阳台。”袁经理表示，跟业主多次沟通无果，而物业去强拆的话也不合适，无奈之下，物业不得不依据《临时管理公约》，对违反约定的业主提起起诉。
在小区《临时管理公约》的最后一页，“违约责任”这一条款里，确实明文约定，如果业主、非业主使用人违反本临时公约的，其他业主和物业服务企业可依法向人民法院提起起诉。
今年2月，在杭州市住建局的主持下，召集了其中一位被起诉的业主和物业就此事进行调解，但是调解未成功。今年3月9日，江干区法院正式立案。袁经理说，目前法院正在安排开庭日期。
“我们希望私自包阳台的业主能够自行对阳台进行拆除和恢复，并书面承诺不再复建，这样的话我们物业会撤回起诉。”袁经理表示，作为物业，还是希望能够服务好业主。
杭州曾有过关于包阳台的起诉
物业赢面很大
其实，在该红盘物业起诉业主违约私包阳台之前，杭州已经出现过若干起物业和业主之间关于私包阳台的官司。
早年，物业和业主因为包阳台闹上法庭，一般都会采取调解措施来解决。
比如，2012年，杭州有小区出现过物业将几户违约包阳台的业主起诉的案例，当时法院按照浙江省物业管理的相关条例，判决这起物业与业主之间的纠纷改由社区、街道做调解。
2013年，萧山旺角城小区一位女业主，因装修时擅自封闭阳台，小区的纳德物业（现已更名为万向恒物业）向她发了违章整改通知书，但她并未整改。之后物业将该女业主告上法庭。在法庭上，萧山法院因双方分歧较大，调解无法进行，决定另定日期宣判。
钱报记者从万向恒物业一位相关负责人处了解到，那位女业主后来自行拆除了封包的阳台，因此物业撤诉。
随着关于物权的法规条例日渐细化和深化，最近几年，杭州曾经出现过两例包阳台业主起诉物业的案例，不过最终都是业主败诉。
比如2018年，余杭万家名城小区有位业主私包阳台，物业多次上门沟通未果，后来小区的滨江物业联系了城管执法部门和社区，拆除了私包阳台。业主一边起诉到法院，一边又重新包了阳台。一审业主败诉，业主不服二审上诉，最终审判结果还是业主败诉，业主不肯拆，后来法院强制拆除。
2019年，杭州又有一位小区业主因为私自封包阳台被物业拆除，怒将物业告上法庭，要求物业赔偿包阳台的损失6000元，最终一审二审都判业主败诉。
法院认为，物业强拆方式虽有不当，但无需赔偿，因为业主交房时就签下的《管理约定》，里面明确规定“不得封阳台”，业主签了字，就相当于默认了协议约定，这是双方真实意愿的体现，对当事人具有法律约束力，当事人不得擅自变更或者解除合同，因此业主的诉求立不住脚。
不到万不得已，物业不愿闹上法庭
若想包阳台，需征求全体业主意见
虽然根据之前的这些案例，业主签订临时规约时属于自愿，事后又违反规约包阳台，业主不占理，物业胜算很大，不过事实上，不到万不得已，物业通常并不愿意将事情闹上法庭。
一位物业行业人士表示，毕竟物业的宗旨就是管理小区，服务好业主，平时跟业主抬头不见低头见，关系搞得太僵并不好。打官司要走法律程序，对物业来说耗时间耗精力，所以一般物业都会对私包阳台的业主以劝为主。
事实上，随着如今业主们越来越重视小区公共空间权属的管理，在杭州很多小区，不包阳台已经成为主流意见，尤其是中高端改善型楼盘。即使有些小区业主们包阳台的呼声比较高，但业主们大多也倾向于统一包阳台而不是私自包阳台。
艮北该红盘业主金先生说，在小区业主群里，大家对于包阳台的观点冲突是比较激烈的。有人认为阳台是自己花钱买的，有权决定怎么装修；也有业主认为不包阳台不安全，容易进雨水、积灰尘，噪音大。“这些观点也无可厚非，以后等三期也交付了，可以召开业主大会投票决定要不要统一包阳台。现在让人气愤的是个别业主未经业主大会表决就私包阳台，破坏整体外立面。”
CFP供图
按照相关物业管理条例，如果业主想要包阳台，可以在小区成立业委会后，召开业主大会投票表决。根据今年开始实施的《民法典》，改建、重建建筑物及其附属设施的，应当由三分之二以上的业主参与表决，并且须经参与表决的四分之三以上的业主同意。
此外，近两年来，也有一些楼盘考虑在销售阶段就统一包阳台，如晓风印月、丹枫四季、运河云庄等。还有楼盘在销售时就明确告知业主需额外缴纳一笔改装费，由开发商来统一改造阳台。这种销售阶段就明确的方式，把选择权交给了业主，不失为减少后期纠纷的办法。
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来源：钱报杭州房产
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